Imóvel Irregular: Como Regularizar Antes de Vender ou Reformar

Fev 2026 · 8 min de leitura · Projetos Farinacci

Estima-se que cerca de 50% dos imóveis urbanos no Brasil possuam algum tipo de irregularidade. Muitos proprietários só descobrem quando tentam vender, solicitar financiamento ou iniciar uma reforma com alvará.

O Que Torna um Imóvel Irregular?

Irregularidade construtiva

• Construção sem alvará de construção;
• Ampliação ou reforma sem aprovação na prefeitura;
• Área construída maior do que consta na matrícula;
• Ausência de habite-se (Certificado de Conclusão de Obra);
• Construção fora do Código de Obras ou zoneamento do município.

Irregularidade documental

• Imóvel não averbado na matrícula;
• Matrícula desatualizada;
• Divergência entre planta aprovada e construção real;
• Escritura não registrada em cartório.

Irregularidade fundiária

• Imóvel em loteamento não regularizado;
• Posse sem escritura (contratos de gaveta);
• Imóvel em área de proteção ambiental sem autorização.

Consequências de Manter um Imóvel Irregular

• Impossibilidade de venda formal — sem matrícula atualizada e habite-se, compradores não conseguem financiamento;
• Multas municipais — valores que podem chegar a dezenas de milhares de reais;
• Embargo e demolição — em casos graves de risco estrutural ou invasão de área pública;
• Problemas em inventário — imóveis irregulares travam processos de partilha;
• Desvalorização de 20% a 40% — imóveis irregulares valem muito menos no mercado.

Como Regularizar: Passo a Passo

Passo 1: Diagnóstico da Situação

Contrate um engenheiro civil ou arquiteto para um levantamento completo. O profissional faz a planta "as built", compara com a matrícula e identifica todas as pendências.

Passo 2: Elaboração dos Projetos Técnicos

Com o diagnóstico, o profissional elabora: projeto arquitetônico de regularização, memorial descritivo, ART ou RRT, e laudos complementares quando exigidos.

Passo 3: Aprovação na Prefeitura

Os projetos são protocolados junto à Secretaria de Urbanismo. A prefeitura verifica conformidade com o Plano Diretor, recuos, taxa de ocupação e gabarito de altura. Prazo: 30 a 120 dias.

Passo 4: Obtenção do Habite-se

Com o projeto aprovado, a prefeitura emite o habite-se, atestando que a construção está em conformidade com a legislação.

Passo 5: Averbação na Matrícula

O habite-se e projetos aprovados são levados ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação. Prazo: 15 a 30 dias. A partir daí, a matrícula reflete a realidade do imóvel.

Custos Envolvidos

Os valores são amplamente compensados pela valorização do imóvel, segurança jurídica e viabilidade de transações futuras.

Programas de Anistia Municipal

Diversos municípios possuem legislação que facilita a regularização de imóveis construídos irregularmente até determinada data. Esses programas costumam oferecer redução ou isenção de multas e simplificação de exigências técnicas. Verifique junto à sua prefeitura se há programa vigente — eles costumam ter prazo limitado.

O Momento Certo é Agora

Quanto mais se adia, maiores os custos — por mudanças na legislação, aumento de taxas ou perda de oportunidades de anistia. Regularizar é um investimento que se valoriza com o tempo.